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Abogado experto en Plusvalía Municipal

¿Qué es la Plusvalía Municipal y cómo se calcula?

La Plusvalía Municipal, conocida también por su denominación técnica Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se define como el aumento de valor de un terreno de naturaleza urbana en el momento en que se transmite.

Independientemente de la edificación que pueda existir sobre ellos, este impuesto se genera por la venta de un terreno y la diferencia de valor que existe sobre él desde el momento en que se adquiere hasta la fecha en la que se pone a la venta.

La forma de calcular la Plusvalía Municipal ha estado sometida a debate durante años, y es que la Administración Pública obligaba al vendedor de un inmueble a abonar dicho tributo, aunque no existiera revalorización en el precio del mismo. A diferencia de lo que ocurre en las herencias o donaciones, es el vendedor quien debe hacer frente al pago del impuesto.

Reclamar la Plusvalía Municipal tras el fallo del Constitucional

Ya en 2017, como consecuencia de la crisis económica que arrastraba España, los consumidores comenzaron a alertar sobre la problemática de pagar un Impuesto de Plusvalía sobre inmuebles que no se habían revalorizado entre el momento de su compra y el de su venta.

El Tribunal Constitucional se pronunció en mayo de ese año y desde entonces, los consumidores comenzaron a ponerse en contacto con abogados expertos en Derecho Administrativo para reclamar la Plusvalía Municipal pagada indebidamente. En 2019, el TC volvió a señalar la nulidad de este impuesto, pero no fue hasta octubre de 2021 que el método de cálculo del Impuesto de Plusvalía fue anulado por considerarse irreal además de afectar al principio de capacidad económica que recoge el artículo 31 de la Constitución Española.

Desde entonces, en el despacho de abogados de Granada Emeybe Abogados venimos solucionando este problema a multitud de clientes afectados por el pago de este impuesto y que deciden reclamar la Plusvalía Municipal pagada indebidamente a la Administración.

Un dato importante a tener en cuenta es que la Plusvalía Municipal no tiene carácter retroactivo. Es decir, no podrá reclamarse este impuesto cuando el pago haya sido previo a la publicación del Real Decreto-ley 26/2021, anterior al 10 de noviembre de 2021.

El nuevo método para calcular la Plusvalía Municipal

Según el Real Decreto-ley 26/2021, existen dos sistemas para determinar la base sobre la que se calcula la Plusvalía Municipal, pudiendo elegir los contribuyentes la más beneficiosa para ellos de acuerdo con la situación en la que se encuentren:

Sistema objetivo. Para la estimación objetiva de la Plusvalía Municipal, es el ayuntamiento el que establece un coeficiente en función del plazo transcurrido entre compra y venta del inmueble. Este coeficiente tendrá en cuenta el plazo de pertenencia de dicho inmueble, que va desde menos de un año hasta los 20 o superior. A tenor de lo anterior, el coeficiente será menor cuando el plazo de tenencia sea más reducido.

El coeficiente se calcula multiplicando el valor catastral del terreno en el momento de la venta por el coeficiente del ayuntamiento donde se encuentre el mismo. Este dato será actualizado anualmente, en función de la evolución del precio de mercado.

Estimación directa. La Lay también entiende que se puede calcular el Impuesto de Plusvalía Municipal comparando los precios de compra y venta del inmueble. En este caso, si el resultado es inferior al que se obtiene del sistema objetivo, el contribuyente podrá escoger el que más le convenga. En este caso, los ayuntamientos también calcularán el coeficiente del impuesto.

¿Cuándo y quién debe pagar la Plusvalía Municipal?

Como bien establece el artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, “El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.

Por tanto, se trata de un tributo que debe abonar cualquier persona que obtenga un beneficio económico derivado de la venta de su inmueble por considerar que se ha revalorizado. Ahora bien, existen varios plazos a tener en cuenta para cumplir con el pago de la Plusvalía Municipal, dependiendo de la fecha en la que se haya realizado la transmisión:

  • Compraventa o donación de un inmueble: La paga el vendedor en un plazo máximo de 30 días.

  • Herencia de un inmueble: Los donatarios, es decir, quienes reciben la herencia, tendrán hasta 6 meses, ampliables a doce, tras el fallecimiento del donante, para hacerse cargo del impuesto.

¿Qué ocurre en los terrenos donde haya una vivienda construida?

Por definición, el Impuesto de Plusvalía grava el valor del terreno, no de la edificación que pueda tener construida. Por tanto, cuando el contribuyente vaya a vender la propiedad sobre la que está la vivienda, tendrá que realizar una estimación del precio del suelo comparando su valor catastral y el valor catastral del conjunto del terreno más la vivienda.

¿Hay que pagar el Impuesto de Plusvalía si no hay ganancia?

Por último, queremos concluir dejando claro que, si no existe ganancia entre el valor de compra y el valor de venta de un inmueble, el contribuyente no estará obligado a pagar el Impuesto de Plusvalía, pus no habrá obtenido beneficio alguno en la operación.

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