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Qué es la hipoteca inversa y cómo se puede solicitar

Cuando hablamos de la hipoteca inversa en el despacho de abogados de Granada Emeybe Abogados, nos estamos refiriendo al producto financiero que los bancos ofrecen a las personas mayores para el intercambio de su vivienda por una renta mensual. Aunque se trata de un sistema más popular en Estados Unidos que en otros países, también es frecuente solicitar una hipoteca inversa en España.

La hipoteca inversa aparece como método alternativo para ganar una pensión por parte de las personas mayores que disponen de una propiedad inmobiliaria y prefieren renunciar a ella en pro de un respiro económico mensual. Para ello, la edad para solicitar una hipoteca inversa en España será de 65 años o más, aunque también podrán hacerlo las personas que se encuentren en situación de dependencia.

Al contrario de lo que ocurre en una hipoteca normal, el pago se abonará a plazos y el máximo importe de la hipoteca inversa equivaldrá al valor máximo de la vivienda que se intercambia con la entidad bancaria. Por lo general, este método se usa con la finalidad de contar con una mayor pensión en los últimos años de vida, aunque también existe la posibilidad de amortizar el dinero recibido.

Esto significa que el beneficiario contará con el derecho de devolver el dinero que el banco le ha prestado, aunque también deberá hacer frente a los intereses pertinentes. En su defecto, los herederos de dicho bien inmueble sobre el que recae la hipoteca inversa podrán elegir entre amortizar el capital recibido por el beneficiario o renunciar al mismo, cediéndolo al banco.

Cómo solicitar una hipoteca inversa: requisitos

Los requisitos necesarios para solicitar una hipoteca inversa dependen de la Ley 41/2007, además de las condiciones que establezca cada entidad financiera. Así, la legislación vigente matiza una serie de requisitos para solicitar una hipoteca inversa en España:

  • Que se constituya sobre la vivienda habitual del beneficiario, previamente tasada.
  • Que el beneficiario esté en condición de dependencia o tenga 65 años o más.
  • Que la garantía solo sea ejecutable al fallecimiento del último beneficiario o deudor.

Además, la Ley exige que la información facilitada por el banco sea transparente a fin de que el beneficiario reciba una cantidad objetiva por su vivienda. Otra de las variaciones que pueden existir radica en que el pago podría hacerse íntegramente en lugar de a plazos, de la misma forma que la hipoteca inversa se podría solicitar sobre otros bienes inmuebles.

Cómo se calcula una hipoteca inversa

Para calcular una hipoteca inversa o, lo que es lo mismo, el dinero que una persona recibiría a cambio de entregar al banco su vivienda cuando fallezca, debemos atender a tres criterios. En primer lugar, al valor de la vivienda, ya que cuanto más elevada sea la tasación del inmueble, mayor será la renta del beneficiario. En segundo lugar, el banco se fijará en la edad del propietario, estimando la esperanza de vida del mismo y, por tanto, la estimación de mensualidades que la entidad entregará al beneficiario. Y, por último, la forma de pago, ya que la renta podrá ser vitalicia o temporal. En este caso, el banco dejará de pagar al propietario del inmueble cuando haya alcanzado el valor de la vivienda.

Además de todo lo anterior, debemos tener en cuenta que la hipoteca inversa tiene unos costes, que provienen de los intereses a pagar al banco (variables o fijos) por la mensualidad recibida; los gastos de gestión en notaría, gestoría y registro; y un seguro de vida por si el beneficiario de la renta sobrevive al plazo establecido por el banco previamente.

Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa

Antes de solicitar una hipoteca inversa, las personas que estén pensando en recurrir a esta operación como forma alternativa de mejorar su pensión deben conocer las ventajas y las desventajas a las que se enfrenta, que son las siguientes:

Ventajas de la hipoteca inversa

  • Beneficios fiscales. La renta recibida no tributa en el IRPF y existen descuentos notariales.
  • No es necesario aval, al ser titular de la vivienda que se entrega al banco.
  • El beneficiario y/o herederos pueden elegir entre entregar o no el dinero a la entidad.
  • El beneficiario puede seguir viviendo en su inmueble mientras recibe una renta mensual.
  • Los herederos pueden ‘rescatar’ la vivienda amortizando el capital recibido.

Desventajas de una hipoteca inversa

  • Los gastos de constitución de la hipoteca inversa de pagan al principio.
  • La pensión terminará cuando el beneficiario haya cobrado el valor máximo.
  • El beneficiario no podrá vender su vivienda sin antes cancelar la hipoteca inversa.
  • La renta no se actualiza. Si la inflación sube, la renta tendrá menos valor.

Las alternativas a la hipoteca inversa

Aunque solicitar una hipoteca inversa se ha convertido en una de las formas más fáciles y rápidas de asegurar el futuro de las personas mayores, existen alternativas para que éstas reciban una pensión económica. Hablamos de esas personas que contratan seguros de renta vitalicia o ceden a través de donación su patrimonio a cambio de ingresas en una residencia.

De una forma u otra, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe Abogados Granada recomendamos tratar estos temas con un abogado especialista en Derecho Bancario, ya que es la única forma de conseguir un resultado justo y real para quienes gestionan su patrimonio.

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