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¿Qué es la servidumbre de paso? Todo lo que debes saber

Qué es una servidumbre de paso

En el despacho de Abogados de Granada Emeybe Abogados solemos encontrarnos problemas entre vecinos respecto a las fincas urbanas y rústicas, alegando determinados derechos sobre las fincas colindantes. El problema más llamativo es el relativo a las servidumbres de paso, que es un derecho real por el cual se limita el derecho del propietario de una finca en beneficio de otra finca colindante, que adquiere la autoridad de entrar o salir por la primera.

La servidumbre de paso está regulada entre los artículos 564 y 570 del Código Civil. Así, el artículo 564 del Código Civil establece que “El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización”.

La finca que ve mermado su derecho de propiedad se le llama predio sirviente, mientras que la que adquiere el derecho de usar la propiedad del vecino como acceso a su propiedad se le llama predio dominante.

Normalmente, este tipo de servidumbres de paso ocurre en fincas rústicas que se encuentran rodeadas de otros terrenos y que no tienen acceso o salida a la vía pública. Esto hace que, necesariamente, tengan que pasar por la propiedad de la finca colindante para llegar al camino público, teniendo, por tanto, la finca “encerrada” un derecho de paso sobre esta segunda finca.

Así, el tamaño de esta servidumbre de paso dependerá de la necesidad del predio dominante. Pero esto también puede ocurrir en las fincas urbanas, aunque es menos conflictivo en este caso, como por ejemplo cuando vemos tuberías o cables pasar por propiedades privadas. En ese caso, la servidumbre de paso es a favor de la empresa instaladora y el propietario de la vivienda es el predio sirviente.

Requisitos para constituir una servidumbre de paso

Los requisitos para la constitución de una servidumbre de paso emanan de la propia redacción del artículo 564 del Código Civil antes señalado, y estos son:

  1. Que exista una finca enclavada entre otras
  2. Que esta finca no tenga acceso directo a un camino público
  3. Que la servidumbre de paso no provoque daño a la finca sirviente
  4. Que la servidumbre de paso se trace de manera óptima buscando invadir la menor distancia posible de la finca sirviente
  5. Buscar el trazado más cómodo para la servidumbre

Cómo se constituye una servidumbre de paso

La servidumbre de paso se puede constituir tanto a favor de un inmueble o finca o a favor de una o varias personas, siempre que el propietario de la servidumbre acceda a ello y dicha servidumbre no contravenga la legislación.

El Código Civil establece dos vías para crear una servidumbre, recogidas en los artículos 537 a 542 y pueden ser por reconocimiento legal o por prescripción. En la primera de ellas, por reconocimiento legal, puede ser voluntario o procesal.

Si el propietario del predio sirviente no tiene inconveniente en fijar dicha servidumbre de paso, accederá a ella de manera voluntaria a partir de un contrato que puede fijar un precio, una indemnización o ser de manera gratuita. Sin embargo, si el propietario del predio dominante no llega a un acuerdo con el propietario del predio sirviente en las condiciones de dicha servidumbre de paso, podrá solicitar judicialmente dicho reconocimiento presentando una demanda de constitución del paso de servidumbre.

Si esto ocurre, la Sentencia determinará qué indemnización le corresponderá al propietario que ve ocupado su terreno como consecuencia del derecho de paso, realizando una acción confesoria de servidumbre.

Si estás en esta situación, lo ideal es ponerse en manos de abogados expertos en derecho civil para poder determinar si se cumplen los requisitos para constituir legalmente dicha servidumbre y solicitarlo en caso de no existir acuerdo con el predio sirviente.

La otra vía para constituir una servidumbre es la prescripción adquisitiva o usucapión. Para adquirir así una servidumbre, deben transcurrir 20 años en los cuales el predio dominante se ha venido sirviendo de la servidumbre de paso de manera continuada, adquiriendo entonces dicho derecho. Estos 20 años comienzan a contar desde el día en el que se empieza a ejercer dicha servidumbre y para constatar si existe tal servidumbre debemos acudir al Registro de la Propiedad.

¿Se puede eliminar una servidumbre de paso?

Sí, la servidumbre de paso puede eliminarse o extinguirse si se cumplen uno o varios de los requisitos establecidos en el artículo 546 del Código Civil. Así, se eliminará la servidumbre de paso en el caso de que el propietario del predio dominante y el sirviente pasen a ser la misma persona, unificándose la propiedad de ambas fincas.

Igualmente se extinguirá la servidumbre de paso si no se ha utilizado por un tiempo igual o superior a 20 años o ha quedado impedido su uso por el estado de la finca.

Además, también puede cancelarse por acuerdo entre el propietario del predio dominante y el propietario del predio sirviente. Esta situación deberá recogerse por escrito para evitar problemas futuros entre ambas parcelas colindantes.

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